В последних скандалах с недвижимостью больше политики, чем экономики
Несмотря на кризисные явления в экономике, в Украине продолжается строительный бум. Застройщикам помогает отложенный с прошлого года спрос, нехватка доходных инструментов инвестирования и всеобщая инфляция, которая еще больше мотивирует вкладывать в жилье, чтобы сохранить свои деньги. Но параллельно растут и риски — в первую очередь того, что купленное на первичном рынке жилье так и не будет достроено.
Как говорят эксперты, каждая пятая стройка в Украине де-юре является проблемной. Всего же на сегодняшний день в Украине насчитывается порядка 150 недостроенных объектов, почти половина — в столице. В 70 недостроях разной стадии простаивают около 18 тысяч квартир, за большинство из которых уже заплачены деньги. И те, кому идти больше некуда, вынуждены жить буквально в экстремальных условиях. При этом, как уверяют эксперты, учитывая возросшие финансовые и политические риски, список таких объектов может резко увеличиться.
Без денег и без квартиры
В пригороде столицы назревает очередной строительный скандал. Более тысячи обманутых вкладчиков утверждают, что на протяжении четырех лет ждут свои квадратные метры, которые должны были быть введены в эксплуатацию еще в 2018 году. Более подробно о ситуации и нарушениях «Вестям» рассказывет глава инициативной группы обманутых вкладчиков ЖК «Дания» Вадим Бережной.
«Когда я заключал договор, был только котлован. Все было вроде бы хорошо. Но после того как квартиры разошлись как горячие пирожки, застройщик внезапно начал увеличивать этажность проекта. Если сначала этажей должно было быть шесть, то затем их стало восемь, а после и вовсе тринадцать. Что примечательно, в соответствии с законом о малоэтажной застройке в сельской местности, в Софиевской Борщаговке не могут быть здания выше 10 этажей. Застройщик же объяснял это тем, что сначала будут вводиться 10 жилых этажей, а затем через реконструкцию будут вводиться еще дополнительно три. И то — как техническое помещение. То есть люди там даже прописаться не смогут. Хотя все это продавалось как квартиры«, — сказал «Вестям» Бережной. Готовые квартиры инвесторы по предварительным договорам должны были получить еще в 2018 году.
«Теперь нам застройщик предлагает сброситься по 200 долл. с квадратного метра, чтобы достроить наш дом. И как только это сообщение произошло, мы проконсультировались с группой юристов и начали массово писать заявления в прокуратуру и суд«, — сказал «Вестям» Бережной.
Он также отметил, что на сегодняшний день в отношении данного застройщика в прокуратуру уже были направлены письма по пяти-шести разных адресам. «Сейчас есть много инвесторов, которые просто хотят забрать деньги, десятки человек уже пошли в суд, а кто-то хочет достроить и жить, просто потому, что жить больше негде. Но даже если достраивать, то на законных основаниях — отсуживать землю и создавать свой кооператив, а не кооператив застройщика. Может быть, подключать других застройщиков. Но вопрос — насколько это возможно, ведь очень многие дома в Софиевской Борщаговке были построены с различными нарушениями«, — сказал «Вестям» Вадим Бережной.
В свою очередь, тем, кому идти некуда, вынуждены жить в недостоенном доме. «В первой и второй секциях сейчас торчат провода, есть штукатурка, вроде как даже подведена вода. А в третьей-четвертой секциях на некоторых этажах даже перестенок нет. Просто голые этажи. В недостроенном доме уже проживают порядка пяти семей, которым деваться просто некуда. Хотя там от мороза лопаются трубы и электричества нет. Они питаются от соседнего трехэтажного дома. Что также незаконно. Хотя они уже сделали ремонты и постоянно находятся в подвешенном состоянии«, — рассказывает инвестор. Что любопытно, несмотря на наличие проблемного дома, застройщик продолжает привлекать новых инвесторов под новые объекты, но уже под новым брендом.
Каждая пятая стройка — проблемная
Впрочем, представителей строительной отрасли такие истории совсем не удивляют. Так, например, как говорит «Вестям» экс-заместитель главного архитектора Киева, член-корреспондент Украинской академии архитектуры Виктор Глеба, проблема Украины в том, что никто как нужно по законам и ДБНам не делает.
«Мафия создала схему, в которой каждый пятый дом, ЖК — не построен, не достроен. И 50% этих ЖК никогда построены не будут. Запишите эту статистику: каждый пятый — недострой, самострой и рисковый объект а-ля «Аркада». То же самое касается и именитых застройщиков — например, «Интергал-Буд». Он также рискованный. Потому что там офшорная компания, которая собирает деньги — якобы за квартиры: «Кристал Менеджмент» — она еще фигурировала во многих коррупционных скандалах. Десятки судов. Эта офшорная компания отмывает бабки, через Вирджинию, через Кабо-Верде. И люди, зная об этом, все равно несут и отдают свои деньги в офшорные компании — не фирме-собственнику, не фирме, которая зарегистрирована с многомиллионным капиталом, а несут в офшор«, — говорит «Вестям» Глеба.
Он также подчеркнул, что инвестирование в «первичку» — это всегда риск. «Прежде чем что-то покупать, вы всегда подумайте — а где в документе речь идет о квартире? Вы можете тогда купить квартиру, когда вам дают вместе с купчими документами технический паспорт БТИ введенного в эксплуатацию объекта. Не надо быть академиком архитектуры, просто включить голову и немного интернета. И потратить немного денег на консультацию с людьми, которые разбираются. Я всем говорю — вторичка. И первичка, если вы проверили документы — и там такие вот риски, минимальные, можно преодолеть такими-то решениями, т. е. встречаемся с подрядчиками, смотрим, кто девелопер реально. Степень риска. Но риск есть всегда. Ведь это же инвестиционный бизнес. Как казино«, — говорит «Вестям» Глеба.
К тому же, как добавляет вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал, риски в последние годы изменили свой характер. «Если до 2015 года главным камнем преткновения были документы, то сейчас с документами более-менее нормально. Но существенно возросли финансовые и политические риски, связанные с наездами на неугодных застройщиков со стороны властей. К слову, последние скандалы, связанные со «СтолицаГрупп», с «Аркадой», «УкрБуд», — там больше политики, чем экономики«, — отмечает Топал.
«ГАИ — это младенец с розовой попкой»
И если, как отмечает Виктор Глеба, кому-то выпадает красное, то шансов получить свое жилье мало. Государственных компенсационных механизов просто не существует. Да и не может, по большому счету, существовать даже с морально-этических побуждений.
«Вот у человека есть недвижимость, он ее купил, построил, живет в ней — введенная недвижимость в эксплуатацию. И с него снимают налоги. А тем, которые вложили деньги еще на уровне фундамента, а потом перепродали имущественные права, ведь там идет бизнес. Это карусель. Ты вкладываешь деньги на первом этапе, ты платишь 50 тыс. долл. за квартиру, а потом, когда первый-второй этаж выстраивается — цена увеличивается, уже 75 тысяч. Ты продаешь свои имущественные права, четверть кладешь себе в карман. С этой маржи и живешь. А если прогорел, то с какой стати тебе государство потом что-то должно компенсировать?» — говорит «Вестям» Глеба.
В такой ситуации инвесторы, как правило, остаются один на один со своей проблемой. И единственным возможным вариантом является дофинансировать объект самостоятельно. Как рассказывает «Вестям» Анатолий Топал, такие прецеденты уже в Киеве есть. «Например, ЖК «Науковый» или один из корпусов ЖК «Сосновый бор», где ребята сами организовались и создали юрлицо как обслуживающий кооператив, скинулись деньгами, достроили. Но тут им киевские власти стали выкручивать руки по поводу землеотвода. Физически они достроили. А по документам они зависят от киевской власти. То же самое ЖК «Наукове» — люди скинулись деньгами, достроили, но не могут нормально подключиться«, — говорит «Вестям» Топал.
И это, по его словам, только одни из… «Есть и другие комплексы, в которых люди живут не один год, но платят обслуживающему кооперативу от застройщика, тоже решают как-то вопрос с двойным тарифом, не везде есть прямые договора. Но это уже другая проблематика… Коррупция в подключении сетей и тот беспредел, который творят монополисты-сетевики, они на сегодняшний день на таком уровне, что старое ГАИ, которое называлось коррупционным, просто младенец с розовой попкой… Реально подключить сети – это просто трындец, что творится«, — сказал «Вестям» Топал.
Но подключение к сетям — это уже финальная стадия, добраться до которой суждено не всем. «Самая большая проблема — собраться самим вкладчикам. Механизма, четкого и понятного, перехвата прав на достройку на сегодняшний день нет. Действенная защита возможна только после принятия специального закона для ЖК, которые попадут в неприятности«, — резюмировал Топал.
